Immobilie kaufen in Kroatien – Kvarner Bucht, Opatija, Grundstück, Wohnung oder doch ein fertiges Haus?

Das Thema Ferienimmobilien in Kroatien lässt uns seit letztem Sommer nicht mehr los. 2 Wochen haben wir im Wohncontainer in Novigrad verbracht. Es war schön. Es hat Spaß gemacht. Die Kids waren happy.

Knapp 4.000€ haben wir für 20 qm in einem neuen Container bezahlt. Er war neu. Alles gut. Aber 4.000€ Umsatz für 20 qm Wohnen im Hochsommer. Das ist hört sich nach einer spannenden Rendite an.

Per Zufall haben wir die Kvarner Bucht entdeckt. Das Monaco, die französische Rivieria von Osteuropa. Klares Wasser, kaiserliche Architektur, tolle Infrastruktur, Palmen und perfekte Umgebung.

Da war der Gang in das Maklerbüro vorprogrammiert. Das Learning: brutal.

  1. Für kroatische Verhältnisse sind die Objekte, vor allem die neuen und schönen nicht wirklich günstig
  2. Auch für den Süddeutschen sind 3.000 oder 4.000€ auf den Quadratmeter nichts besonders mehr
  3. Aber dem gegenüber stehen Renditen, die sich gewaschen haben. Disclaimer: ich habe bisher nur gerechnet auf Basis von Booking.com Daten und noch kein eigenes Geld im Test gehabt

Nach gut einem halben Dutzend Besuchen vor Ort zum Grundstück und Objekt-Scouting hier die wichtigsten Erkenntnisse für mich:

  1. Die Opatija Riviera ist nur 5h von München weg und man ist komplett unabhängig von der Fliegerei
  2. Die Immobilienbranche hat Opatija noch nicht richtig entdecken, ebensowenig wie die Deutschen Touristen
  3. Die Auswahl an richtig schicken Ferienimmobilien, egal ob Haus oder Wohnung, ist sehr überschaubar. D.h. einfach „schick“ sein reicht schon aus, um in den nächsten 2-3 Jahren einen Wettbewerbsvorteil zu haben
  4. Die tollen Objekte die es gibt, die sind sofort ausgebucht und nur schwer zu bekommen
  5. Miet-Preise von 2000€ für eine Woche (für 4 Personen) sind normal, in den Spitzenzeiten sind auch 4.000€ pro Woche keine Seltenheit

Und das wäre ein sehr sehr rudimentäre aber nicht – aus meiner Sicht – unrealistisch Logik für ein Investment (alle Nebenkosten erstmal unterschlagen an dieser Stelle):

  • Grundstück kaufen für all inkl. 250.000€ (1.000qm à 250€)
  • 300 qm Wohnfläche bauen – hochwertig bis Luxus für 1.500 €/qm Wfl (mit lokalen Fachkräften), macht noch einmal 450.000 €
  • In Summe kommen wir damit auf ein Invest von 700.000€, inkl. aller Nebenkosten aufgerundet 800.000€
  • In dieses Objekt planen wir 2 Einheiten à 150 qm, richtig schickt, richtig gut, richtig „Luxus“
  • Jede Einheit vermieten wir in 12 Wochen für im Schnitt 3.000 € pro Woche. Wir nehmen an über weitere 6 Wochen im Jahr schaffen wir Vollauslastung zu 1.000 € (Dumping Preis)
  • D.h. in Summe kommen wir auf 2*12*3.000€ + 2*6*1.000€ = 84.000€ (!)
  • Es ergibt sich also eine jährliche Brutto-Rendite – ganz grob kalkuliert – von 10.5% bei einer Auslastung von nur 34%!

Nicht schlecht!

 

Diskussion

Sicher ist in obiger Rechnung sehr viel Luft zur Diskussion drin. Am Ende des Tages variiert die Rendite dann vermutlich zwischen 6% und 15%. Egal welcher Art, diese Zahlen muss man in Deutschland erstmal hinbekommen.

Ja, auch gibt es in Kroatien / Istrien / Kvarner Bucht diverse Risiken, die man eingehen muss, aber hier habe ich sehr gute und sehr kompetente Leute kennengelernt, so mir ein solches Risiko durchaus im Rahmen des „machbaren“ hält.

Oder?

 

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